БАЛКОНЫ – ИМУЩЕСТВО ОБЩЕЕ
– Ольга Евгеньевна, какие объекты входят в понятие общедомового имущества?
– Когда мы приватизировали квартиры, никто не объяснял, что у нас будет еще что-то, расположенное за дверью наших жилищ. Вдруг оказалось, что нам принадлежит еще много объектов, которые находятся в совершенно неудовлетворительном состоянии: текущие крыши, подвалы, полные воды, ржавые трубы и т.д.
В законодательстве сказано, что к общедомовому имуществу относятся все помещения многоквартирного дома (МКД), у которых не может быть собственника и которые не имеют самостоятельного назначения. Это наши чердаки, подвалы, если есть – колясочные, лифтовые, все коммуникации, лестничные клетки, общедомовые приборы учета, крыша, наружные стены дома, расположенные во дворе объекты для отдыха, занятий физкультурой и проч.
Балконы – это тоже общее имущество, поэтому, если вы без разрешения общего собрания застеклите балкон, то могут возникнуть неприятности и вас могут заставить вернуть конструкцию в прежнее состояние. Для того чтобы с балконом что-то делать, сначала нужно узаконить реконструкцию, связанную с отчуждением части общего имущества, причем добро на это должны дать 100% собственников квартир.
Замечу: несмотря на то, что закон определяет балконы как общедомовое имущество, раньше при проведении капремонта их почему-то не ремонтировали. Только недавно, год-два назад появилась практика ремонта балконов.
– То есть, если от балкона что-то отваливается, например, кусок бетона, то отвечает УК?
– Если владелец не перестраивал его, то УК. Ну а если собственник, например, сделал крышу, а с нее упал лед на автомобиль, то отвечает уже собственник.
ВИНА ВАША
– Вы сказали, что общедомовым имуществом считаются все коммуникации. Что это значит?
– Инженерные системы, стояки, которые проходят по квартирам, являются общим имуществом. Как только дом становится на капремонт, нужно обязательно обеспечить доступ к этому общему имуществу. Если жители поставили короба, загородили стояки, они обязаны сами за свой счет это все демонтировать, чтобы обеспечить доступ для проведения работ. Если собственник не пускает специалистов в квартиру, то весь дом могут снять с капремонта по этому виду работ.
Я бы хотела предостеречь всех жителей, которые самостоятельно меняют систему отопления или горячего водоснабжения, устанавливают другие радиаторы: если вы заменили стояк и после этого залили соседей, виноваты будете вы, а не УК.
Система отопления дома при вводе его в строй четко рассчитана инженерами, поэтому и меняться должна по проекту. Может ведь оказаться, что после замены батарей у соседей станет слишком жарко или наоборот.
В 354-м постановлении правительства РФ прямо сказано, что запрещается менять радиаторы отопления, количество секций в радиаторах, устанавливать батареи другой марки без разрешения.
Такие же правила действуют и в отношении газа. Установка без разрешения вытяжки над газплитой несет огромную опасность как для вашей семьи, так и для соседей. Обратная тяга – страшная вещь. Вытяжку над плитой нельзя подключать к общедомовой вытяжке, она не приспособлена для этого. Нужно пригласить газовиков, которые спроектируют ее отдельно.
ОБ ОСВЕЩЕНИИ ТАМБУРОВ И СОДЕРЖАНИИ ЛИФТОВ
– С какими еще нюансами при пользовании общедомовым имуществом сталкиваются жильцы МКД?
– Отдельно хочу рассказать о тамбурах в подъездах. С точки зрения безопасности это хорошая вещь, но освещение должно быть присоединено к какой-либо квартире, а не идти от общего щитка в подъезде. Иначе весь дом платит за освещение тамбура для 3-4 квартир.
Тамбур отчуждает общее имущество, потому что преграждает доступ других собственников к нему. Если кто-то пожалуется или придут с проверкой пожарные, то они дадут предписание убрать перегородки. И все затраты будут возложены на собственников квартир.
– Как решается вопрос с лифтами для жителей первых-вторых этажей?
– За пользование лифтом не платит никто. Оплата идет за содержание сложного технического устройства, которое входит в состав общего имущества. От платы по этой строке не освобождаются ни жители нижних этажей, ни владельцы нежилых помещений, даже если вход в них со стороны улицы, а не через подъезд.
Бывает, что в кабине нет кнопок второго этажа, тогда нужно требовать, чтобы их поставили.
РЕКОМЕНДУЕМЫЕ СРОКИ
– Общедомовое имущество требует текущего ремонта. Существуют ли какие-либо установленные законодательством сроки для его проведения?
– К сожалению, в нормативных документах есть рекомендуемые, а не обязательные сроки. Только если в договоре с УК конкретно указано, что ремонтные работы должны выполняться в соответствии с постановлением Госстроя №170, можно говорить о реальных сроках.
Совет дома вместе с УК ежегодно должны проводить осмотр дома и составлять план текущего ремонта на год.
УК за месяц до проведения общего собрания обязана представить собственникам перечень работ и услуг как приложение к договору управления, где подробно должно быть расписано, сколько стоит на один квадратный метр выполнение каждой работы и услуги.
К сожалению, жители не хотят платить эти деньги, считая, что они и без того несут большие расходы. Ну а управляющие компании в таких случаях, недополучая доходы, тоже не хотят тратиться на ремонт.
В некоторых случаях собственники решают, что не нужно проводить текущий ремонт, и ждут капремонта. Законом оговаривается, что если дом приходит в ветхое состояние по вине собственников (а нежелание платить за содержание общедомового имущества – это вина владельцев), то муниципалитет может предоставить шесть месяцев на то, чтобы дом привели в порядок. Если жильцы и этого не сделали, то местная власть имеет право их расселить, но никакие квартиры в собственность людям уже не дадут, а могут расселить их по норме общежития – 6 квадратных метров на человека.
Что считается общедомовым имуществом и обязаны ли владельцы квартир его содержать?